地代又は土地の借賃や、建物賃貸借（一時使用目的の建物賃貸借と定期建物賃貸借において賃料の改定に関する特約があるときを除きます。）における賃料（以下「地代等」といいます。）については、土地や建物に対する租税その他の公課の増減により、土地や建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地、建物の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の増減を請求することができます（借地借家法第１１条１項及び同法第３２条１項。ただし、賃料を増額しない旨の特約が定められている場合は、賃料増額を請求することはできません。同法第１１条１項但し書き及び同法第３２条１項但し書）。
地代等の増減額を請求する場合、通常、まず当事者間で相当な地代等について協議を持つことになりますが、当事者間での協議が整わない場合には、相当な地代等を定めるための調停が行われることになり（調停前置主義）、当該調停が整わない場合には、訴訟により相当な地代等が定められることになります。
相当な地代等の金額は、租税公課の増減、土地価格の上昇、下落といった経済的事情、近傍同種の土地、建物の地代等といった上記３要件の他、契約時から地代等増減額請求までの経過時間、契約締結時の事情等の諸事情を考慮して判断されることとなります。
かかる判断の具体的な立証方法として、実務上、不動産鑑定士による鑑定が大きな役割を果たしますが、一方で、鑑定には多額の費用が掛かりますので、協議の段階で、話し合いで解決する可能性がある場合には不動産鑑定を行わず、他の方法により主張、立証を行うことになります。
また、地代等の増額請求がされた場合、請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定（調停の成立、裁判上の和解等、確定判決と同様の効力が生じる場合を含みます。）するまでは、請求を受けた者が相当と認める金額を支払えばよい（借地借家法第１１条２項及び同法３２条２項）ため、請求を受けた者が相当地代等として支払った金額が後日裁判で確定した金額よりも低額であったとしても、直ちに債務不履行責任を負うわけではありませんが、支払った地代等が当該土地の公租公課金額を下回ることを知りながら支払いを行った場合など、特段の事情がある場合には、地代等の未払いがあるとして債務不履行責任を負う可能性があるうえ、不足額分については裁判確定後、支払の始期から年１割の割合での利息を付して支払う必要があります。
さらに、地代等の減額請求があった場合、賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払いを請求することができる（同法第１１条３項及び同法第３２条３項）ため、賃借人が従前の賃料額よりも低額の賃料しか支払わなかった場合には、債務不履行責任を負う可能性がある一方、賃貸人が、既に支払いを受けた額が、正当とされた地代等の額を超える場合には、超過額に年１割の割合による受領時からの利息を付して請求を行った者に返還しなければなりません。
したがって、地代等の増額請求を受けた場合や、減額請求を行った場合に、いかなる金額を地代等として支払うべきかについては、かかるリスクを見積もったうえで、専門的、法的知見から具体的事情を考慮して相当な地代等がどの程度になるか予測を立てる必要があります。
以上のとおり、地代等の増減額の請求に当たっては、多様な法的問題が存在しており、法的な知見から具体的な事情を精査することなく、適切に対応することは困難と言えます。地代等の増減額請求を検討している場合や、実際に増減額請求を受けた場合の対応方法についてお悩みの場合には、当事務所までご相談ください。
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