１ 目的物返還義務
２０２０年４月施行の民法改正により、賃貸借に関する規定について変更がありました。
まず、賃貸借の終了によって、賃借人に賃貸人に対する目的物の返還義務が生じることが明文化されました（改正後民法６０１条）。
２ 短期賃貸借
改正前民法６０２条においては、短期賃貸借契約の対象として「処分につき行為能力の制限を受けた者」も記載されていましたが、未成年等の制限行為能力者等、短期賃貸借が出来ないと考えられるものまで、短期賃貸借が可能であるようにも解釈しうることから、かかる文言が削除されました（改正後民法６０２条）
３ 賃貸借契約の存続期間
改正前民法においては、賃貸借契約の存続期間は２０年を超えることができない（改正前民法第６０４条）とされていましたが、現代においては、太陽光発電、プラントのリース、ゴルフ場経営等のために土地を賃貸する場合など、２０年という賃貸借の期間は短すぎるものと考えられたため、民法改正により、賃貸借契約の存続期間が５０年に延長されました（改正後民法６０４条１項及び２項）。
４ 不動産賃貸借の対抗力
不動産の賃貸借の対抗力については、改正前民法６０５条において、不動産の賃貸借の登記を行った場合に、「その不動産について物権を取得した者」に対して対抗できる旨規定されていましたが、民法改正により「その他の第三者」という文言が追加され、不動産を差し押さえた者等にも対抗できることが明確にされました。
また、民法改正前は、「その後その不動産について物権を取得した者」と規定され、賃貸借を対抗できるのは賃貸借の登記後の第三者に限られるようにも解釈できたため、民法改正により「その後」の文言が削除されました。
さらに、改正前民法６０５条は「不動産の賃貸借は、これを登記したときは・・・その効力を生じる」と規定されていましたが、当該規定はあくまで対抗要件に関する規定と解釈されていることから、民法改正により「不動産の賃貸借は、これを登記したときは・・・対抗することができる」と文言が変更されました。
５ 賃貸人たる地位の当然承継
判例上、賃貸人所有の賃貸目的物の所有権が移転した場合、特段の事情がない限り、賃貸人の地位も当然に移転するものとされていたところ、民法改正により、この点が明文化されました（改正後民法６０５条の２第１項）。
また、判例上は、上記の特段の事情に関し、賃貸人たる地位を留保する合意が譲渡人と譲受人の間であったとしても、それだけで特段の事情があるとはいえないとされていましたが、民法改正により、「不動産の譲渡人及び譲受人が賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない」とされ（改正後民法６０５条の２第２項）、賃貸人の地位が移転しない例外的な場合について定められました（なお、この場合「譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借契約が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又は承継人に移転する」ものとされています）。
さらに、従来の実務上の解釈を明文化する形で、賃貸人たる地位の移転を対抗するためには、所有権の移転登記が必要であること（同第３項）、賃貸人たる地位が譲受人に移転した場合に、敷金返還債務、費用の償還債務も譲受人に移転することを定める条項が新設されました（同第４項）。
６ 合意による賃貸人の地位の移転
判例上、賃貸人が賃貸目的物たる所有不動産を譲渡する際、譲受人に賃貸人の地位を合意により移転させる場合に、賃借人の承諾は不要とされていましたが、この点についても改正後民法６０５条の３により明文化されました。
７ 賃借権に基づく妨害排除請求権及び返還請求権
判例上、対抗要件を備えた賃借権に基づく妨害排除請求権及び返還請求権が認められていたところ、この点についても改正後民法６０５条の４により明文化されました。
８ 敷金
敷金についてはこれまでかなりの部分が判例や実務の解釈に委ねられていた部分がありましたが、民法改正により明文化されました。
具体的には、敷金は「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」と定義され、返還時期、返還金額については、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」、又は「賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき」、「受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない」（改正後民法６２２条の２第１項）とされています。
また、敷金の充当についても、「賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる」と明文化されました（同条第２項）
ただ、これらの規定はいずれも任意規定であり、これと異なる規定を契約で定めることが可能であるところ、現在も、敷金については契約で具体的に定められていることが多いと考えられるため、かかる規定の新設により実務に大きな影響が出ることはないものと考えられます。
９ 転貸借
転貸借については、改正後民法６１３条１項において、「賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」とされ、賃借人の賃貸人に対する直接債務の範囲が明文化されました。
また、同条３項において、「賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって、転借人に対抗することができない」として、合意解除により転借人を追い出すことはできないことが明文化されました。
10 賃借人の収去義務
民法改正により、賃借人の賃貸目的物及び賃貸目的物受け取り後の付属物の収去義務及び収去権が明文で定められました（改正後民法６２２条、同５９９条１項及び２項）。
但し、借用物から分離することができない物又は分離するのに過分な費用のかかる物については収去義務はありません（改正後民法５９９条１項但し書き）。
また、賃借人の原状回復義務についても明文化され、賃借人は、賃貸借契約終了時に、賃貸目的物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常損耗、経年変化又は賃借人の責に帰することが出来ない事由により生じた損耗を除く）を現状に復する義務を負うものと定められました（改正後民法６２１条）
なお、かかる原状回復義務に関する規定は任意規定であり、これと異なる内容の契約を定めることは可能ですが、判例上、通常損耗の範囲が契約乃至特約で明確に定められていない限り、賃借人に責任を負わせることはできないとされていることに注意が必要です。
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