賃貸物に修繕の必要が生じた場合、特約がない限り、賃貸人は、賃借人に対して賃貸物を使用、収益させる義務を負っている（民法６０１条）ため、その賃貸物が毀損する等して使用収益に支障が生じた場合には、これを修復してその支障を取り除く義務を負うものと考えられます（民法６０６条１項）。
ただし、修繕義務は修繕が可能であることを前提とするものですので、修繕が物理的、技術的に不可能な場合や、物理的、技術的に修繕が可能であっても、賃料額等に比して不相当に高額な費用を要する場合など、社会的経済的に修繕が著しく困難な場合には、修繕義務は生じません。
また、賃借人は、賃貸物の利用に関し善管注意義務を負っているため、毀損が賃借人の責めに帰すべき事由により発生した場合には、賃借人の債務不履行を理由とする、賃貸人の賃借人に対する損害賠償請求権が生じるのみで、賃貸人に修繕義務は生じません。
賃貸人が修繕義務を負う場合には、賃借人は賃貸人に対して、建物の瑕疵の修繕を請求することができ、賃貸人がこれに応じず、賃貸物の使用収益が不能又は著しく困難となった場合には、その使用収益の不能、困難の程度等に応じて、賃借人は以後の賃料の支払義務の全部、又は一部を免れるほか、賃借人は、自ら修繕を行い、必要費として賃貸人に対し、修繕費用相当額の支払を請求することが出来ます（民法６０８条１項。なお、賃借人も損害の拡大を防止する義務を負担する場合があると考えられ、この場合に何ら損害拡大防止の措置をとらなかった場合には、建物の瑕疵によって生じた損害全てを請求することはできない場合があります。）。
もっとも、実際の建物賃貸借契約においては、修繕は賃借人の負担においてする旨、又は小修繕は賃借人の負担においてする旨が賃貸借契約書の中で特約されていることもあり、このような特約も有効とされています。
ただ、判例上、このような特約は、一般には、賃貸人の修繕義務を全部または一部免除するものであって、それ以上に、賃借人に一切の汚損・破損箇所を自己の費用で修繕し、家屋を賃借当初と同一状態で維持すべき義務を負わせたものではないとされており、建物の瑕疵が社会通念上通常の使用方法により使用していたならばそうなったであろう状態（いわゆる通常損耗分）の修繕義務については、賃借人に負担させるのは酷であるとして、当該特約の効力が制限される可能性はあります。
以上のとおり、修繕義務については、修繕義務の有無、範囲、特約の効力の有無、範囲等、多くの法的な論点が存在しますので、契約締結時においてはこれらを踏まえて契約書を作成する必要がありますし、契約書に一部記載があってもどこまでが小修繕か等、具体的な判断は悩ましいものとなることもあることから、法的な観点からの見極めや特約の解釈に関する具体的条項の作成、追加が必要となるものです。
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